买房自用或是作用投资已经成为众多上海人茶余饭后讨论的中心，然而面对上海房地产市场新房、旧房、新二手房三分天下的局面，是否觉得上海房地产市场是否过热才会出现这样的局面？在今后一至三年中房价是否会继续上涨？今天的沙龙就从现场二个小小调查中开始了。
上海房地产市场现状
供求两旺是上海房地产的现状，在固定资产投资中，房地产占了较大份额，上海就是通过房地产来拉动国民经济的增长，目前上海房地产对整个经济的增长率和贡献率在6.5%左右，到2005年时将达到10%，只要上海的GDP水平没有较大变化，供求两旺的局面是不会改变的。在今年上半年，一、二手房的成效量达到了20.8万套，成效金额高达990多亿元，这些数据同时也证明了房地产市场的供求两旺，其中一手房的市场成交总数达到了9.65万套，比上年增长了1.3%，成交金额达677亿元，总体价格上涨较快，但上半年上海房产还呈供略小于求的状态，成交量为1192万平方米，而供应量则为1049万平方米。
上海房地产市场价格上涨的原因
上海上半年房价之所以涨幅特别快是因为去年上海申博成功，这对上海房产市场起到了一定的刺激作用，它的成功对上海的城市面貌会发生巨大改善，许多楼盘在世博会成功以后重新调整房价再开盘。其次，低价房少了，整体基数抬高了，所以相对房价也提高了，例如原先在4000元/米2的物业占到了市场的30%，而到今年6月份时4000元/米2 以下的物业成交数明显减少。至今年6月，平均每套一手房的价格在70万左右，比去年增长了20%。二手房也同样如此，在上海，一、二手房市场都比较繁荣，这也是上海房地产较好的原因所在，也是上海房地产市场健康发展的原因，更是中国唯一的一、二手房共同繁荣的城市，由于二手房市场交易比较活跃，整个房地产不会出现大规模变动，但总体也呈上升趋势，在价格上，至今年6月平均每套二手房超过了30万，从99年到今年7月， 短短三年间成交量就从510万平方米达到了1200万平方米，整个房地产市场将继续呈波浪式前进，螺旋式上升。
上海房地产市场未过热
对于上海房地产市场大多数人都认为上海的房地产过热，从中央到地方，从老百姓到专业人士都这么认为，然而却没有一个所谓上海房地产方面的专业人士或政府人士认为它过热，这是何种原因？
第一，供应需求，供应需求决定价格，它包括四方面内容：城镇旧区改造，居住条件的改善，外来人口的需求及投资型需求。
第二，市政建设，整个上海是个大工地，城市地铁交通到2005年会形成一个环绕全市的网络，有利房产开发；其次是绿化及浦江开发，有助于拉动国民经济提高城市形象，再次水系的建设和公路网络的建设，上海正在建设153060工程，15分钟上公路网、30分钟出省，60分钟是指在公路网的任意两点60分钟内即可到达，路程时间缩短。整个房地产市场环境就会改善，房价上涨并不是房子本身在涨，而是地段在涨。地段上涨的原因就是市政规划、配套设施，商业服务改善了，人口改善了，房价自然而然也就上涨了。
第三，一城九镇，上海的建设和其它城市不一样，一城九镇是为了中低收入的人而重点发展的卫星城市，重点改善它的交通、配套、环境、人文，通过一城九镇来提高整个中低收入的人的居住条件。
第四，经济发展，它是上海房地产市场城市健康发展的核心，投资买房会产生许多心理压力，必须有一个经济基础。
专家提醒：签署房屋合同时的注意事项
在购买房屋签订房屋合同时一般按两步走，一是预售合同的签订，二是认购合同的签订，通常有以下几点是购房者不容忽视的：
在预售合同中需注意的几项，购任何房产都须经实地勘察，明确周围边环境等实际问题，这在合同上都没有约定，才能得以保证，其次是物业管理前期合同的签订，做为买方通常忽视这一合同，一旦签了就必须遵守物业的管理，其中物业管理的收费标准也不容忽视，原先政府对此有一定限制，现在取消了。另外在合同中有一个房款的监管银行，如果监管银行不能做到钱款专款专用的话，银行就要承担一定责任，当楼盘卖的好的时候可以保证你买楼的资金不会转移到其它地方去，由银行来监管。在签订违约赔偿的协议时，如果不按照合同的约定付款，每天按照一定的比例承担违约金，超过规定天数的可以解除合同，并可要求对方支付相应的赔偿金。在上海房地局规定的条款内这有这样一条：甲乙双方单方面解除合同的，在单方解除合同以前对方已按合约支付了违约金的，支付违约金的金额应该按照合同约定的赔偿金额中扣除。对于甲方擅自改变房屋建筑设计的，需事先重复乙方书面同意，并须经规划部门审核批准，如果甲方不经批准擅自改变房屋建筑结构的，乙方有权解除合同。
现在越来越多的小区配有会所，在合同中没有做明确约定的，会所的所有权是发展商，如果对会所的功能没有明确规定的，那会所就不是小区专用的，而是可以对外公开营业的，所以对于这一点购房者要明确，也是买房过程中考虑的重要因素之一，它并不能提高小区档次，对于今后转让房产也有一定影响。露台对于楼下是商铺的来说，它其实是没有产权的，不能归自己所有，在合同的房型图上也绝不会把露台部分画在上面。
目前对于投资办公楼和商铺比较热，但它们与住宅有重大区别，而且两者在法律规定上也有很大区别，它没有像居民住宅那样有明确规定，也没有明确规定维修的基金及业主委员会的组织方式。
在认购合同中最主要的是订金概念，上海市房地局规定了千分之五的概念，就是指支付的订金不能超过总房价的千分之五。
会员提问：
问：很高兴有机会参加今天的沙龙活动，让我对现在的房地产市场有了进一步了解，从个人角度考虑，自用的房屋对于闵行地区来说，一手房或二手房哪个更合适？每平方米大约在多少价位左右？
答：闵行地区现在阶段发展趋势比较好，也比较快，也将会有重大项目上市，整修区域的均价也会在目前的基础上有所提高，现在5500-6000元每平方是没有任何风险的，购买一手房或二手房都不成问题，但一手房有一定风险，如果二手房有合适房源的，风险要小一点，还可保持增值，但关键在于个人对居住的需求。（本次沙龙由金丰易居协办）（完）